Alig bővül a lakásvásárlók köre

A lakásépítési piac lendülete még egy ideig – még ha erősen hullámzó módon is – megmaradhat.

Ugyanakkor a szaporodó hiteltámogatások sem elegendőek arra, hogy tartósan sok új lakás épüljön.

Aligha meglepő, hogy folyamatosan életjelt ad magáról a lakáspiac. Április közepén több mint 7500 új építésű lakóingatlant kínáltak eladásra, ami az egy évvel korábbit 55 százalékkal, a 2019 szintet pedig 81 százalékkal múlja felül – tudtuk meg Balogh Lászlótól, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjétől. A szakember arra hívta fel a figyelmet, hogy jól látszik: az új lakóingatlanok piacán belül eltolódott a kereslet a társasházi és a bérlakások felől a családi, iker- és sorházak felé. A portál adatai szerint idén az érdeklődők 56 százaléka keresett új házat, míg az utóbbi években csak 35-40 százalékukra volt ez jellemző. Az iker-, sor- és családi házak népszerűsége részben azzal magyarázható, hogy a járványhatás miatt egyre többen költöznének nagyobb alapterületű, kertes lakóingatlanba. S, ami meglepő, az új házak négyzetméterára alacsonyabb a lakásokénál. A lakásépítési adatok is összhangban vannak ezzel, a hivatalos számok szerint az az év első két hónapjában több mint 2200 lakóingatlan kapott építési engedélyt, ami 2017 óta a legmagasabb szint. Összesen 1 710 egylakásos épületet – lényegében családi házat – engedélyeztek, ami szintén rekordot jelent négyéves távlatban. Balogh László hozzátette: 2020-ban 28 208 új lakást adtak át. Érdemes megjegyezni, hogy a 2020. év végi magas új átadásban szerepet játszhatott időzítési hatás is. Eredetileg 2021. januártól csak közel nulla energiaigényű lakóingatlant lehetett volna újonnan átadni. A szabály hatálybalépését azonban végül 2020. decemberében elhalasztották. 

Olcsóbb a ház

Ha a mostani trendek tartósan fennmaradnak, akkor 2023-2024-ben akár 35 ezer új lakóingatlant adhatnak át Magyarországon, az évtized közepén a 40 ezres szint is elérhető lehet. Ez az új lakások és házak megfizethetőségének is a feltétele. Balogh László szerint, ha kevés ingatlan épül magasabb költségszinttel, akkor az drágább új lakásokat eredményez. Ráadásul szűkebb kínálat esetén a kevesebb új lakást és házat drágábban is el lehet adni, ami viszont a használt ingatlanok áraiba is begyűrűzhet. Ami az árakat illeti, az ingatlan.com elemzéséből kiderül, hogy április közepén a fővárosban az új lakások átlagos négyzetméterára 915 ezer forint volt, míg ugyanez az új iker, sor- és családi házaknál 726 ezer forintot tett ki. A megyeszékhelyeken az új lakások 611 ezer forintos négyzetméterárával szemben a házak 518 ezer forintos áron szerepeltek a kínálatban.

Egyre kevesebben

Érdekes jelenséggel találkozott a GKI Gazdaságkutató Zrt., ugyanis felméréseik szerint a lakás- vagy az építési hitelt felvevők száma idén csökkenhet – szűkült a potenciális hiteligénylők köre, ugyanis sokan már az elmúlt esztendőkben kielégítették ezirányú igényüket. Ezt alátámasztják a Központi Statisztikai Hivatal és a Magyar Nemzeti Bank adatai, ugyanis 2016 óta 41 százalékkal, 2,9 ezer milliárd forintról 4,1 ezer milliárd forintra nőtt a teljes lakás-hitelállomány, ugyanakkor a darabszámuk stagnált, vagyis évek óta ugyanannyian vásárolnak, építtetnek egyre drágább lakásokat. A lehetőséget ehhez a 2015-ben indult Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) 390 milliárd forintos, és a két esztendeje indult 1090 milliárd forintos babaváró hitel állománya teremtette meg, az utóbbi ma már a teljes lakossági hitelállomány 13 százalékát teszi ki. Mivel ezt nem a lakáscélú hitelállománynál tartják nyilván, ezért valószínű, hogy ezek növekedése akár 20 százalékkal is magasabb lehetett, mint ami a statisztikákban szerepel.

Egyébként lakásépítésre vagy vásárlásra felhasznált, újonnan folyósított lakáshitelek átlagos összege 2020-ban 11 millió forint volt, ami 2016-hoz képest 80 százalékos emelkedést tükröz, s eközben a lakásárak 76 százalékkal emelkedtek. Ebből a tendenciából a GKI elemzői azt a következtetést vonják le, hogy a megnövekedett hitellehetőségek miatt a lakásárakat folyamatosan emelik, aminek az lehet a következménye, hogy egy kevesebben lesznek képesek önálló lakás megvásárlására, különösen a nagyobb városokban. Ennek oka, hogy a potenciális hitelfelvevők köre behatárolt. 

Egyedül nem megy

Jelenleg 4,1 millió háztartást tartanak nyilván Magyarországon, amelyeknek 680 ezer lakáshitel-szerződésük van. A háztartások jelentős része viszont nem tud lakáshitelhez jutni alacsony jövedelme, inaktivitása, vagy a munkanélküliség miatt. Megdöbbentő tény, de az egyedülállók nagy része nem képes lakáshitel felvételére. Mérsékli a lehetőségeket az is, hogy a bankok egyre magasabb önerőt követelnek meg. A GKI számításai szerint a moratóriumban résztvevő lakáshitelesek több mint kétharmadának okoz majd gondot a moratórium 2021. június 30-i megszűnése. Mindezek hatására 2021-ben a lakásvásárlási és építési célú hitelfelvételek számának csökkenésére, illetve a meglévő hitelek egy részének bedőlésére számít a gazdaságkutató. 

Bonta Miklós